Одним из самых доступных способов приобретения недвижимости в настоящее время является инвестирование в долевое строительство. Инвесторы вкладывают денежные средства в строительство на основании заключенных с застройщиками договоров участия в долевом строительстве. Основная обязанность застройщика по такому договору – сдача объекта долевого строительства в сроки, определенные договором. Однако сегодня застройщики повсеместно нарушают согласованные сроки сдачи объекта, лишая участника долевого строительства возможности проживать в приобретенном им жилом помещении и вынуждая нести дополнительные расходы на оплату съемного жилья. Каким образом инвестор может защитить свои права в сложившейся ситуации?
Отношения сторон по договору участия в долевом строительстве регулируются положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и нормами Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ №214-ФЗ).
В силу положений ФЗ №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором, а в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени).
Обращаем внимание, что обращаться в суд за защитой своего права можно с того момента, как право нарушено – то есть с момента возникновения просрочки. При этом продолжительность просрочки значения не имеет.
Согласно положениям ФЗ №214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере, то есть в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.
Также, если участник долевого строительства физическое лицо-потребитель, то в случае удовлетворения исковых требований суд взыскивает с застройщика штраф, предусмотренный положениями Закона РФ от 07.02.1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей».
Помимо этого физическое лицо может заявить требования о компенсации морального вреда.
Для доказательства своей позиции инвестор должен представить в суд следующие документы:
1) копию договора участия в долевом строительстве;
2) документы, подтверждающие оплату денежных средств по договору участия в долевом строительстве;
3) расчет исковых требований;
4) квитанцию об оплате государственной пошлины (в случае, если участник долевого строительства юридическое лицо – при любой сумме иска, в случае, если участник долевого строительства гражданин-потребитель – при сумме иска свыше 1 000 000 рублей);
5) копию претензии-требования об уплате неустойки за просрочку сдачи объекта долевого строительства с доказательствами передачи претензии застройщику;
6) если потребитель заявил требования о взыскании морального вреда – документы, подтверждающие этот факт (медицинские справки, рецепты).
Что касается суда, в который необходимо подавать иск, то это зависит от статуса участника долевого строительства. Если участник долевого строительства юридическое лицо, то иск следует подавать в арбитражный суд по месту нахождения ответчика – застройщика. Если же участник долевого строительства физическое лицо – потребитель, то иск можно подать по выбору в суд общей юрисдикции по месту жительства или пребывания истца (что является лучшим вариантом), а также в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика или в суд общей юрисдикции по месту нахождения объекта долевого строительства. Такие правила о подсудности применяются в случае, если подсудность не изменена договором участия в долевом строительстве.
Практически в каждом арбитражном суде или районном суде системы судов общей юрисдикции по Москве рассматриваются дела о взыскании неустойки за нарушения сроков сдачи объекта долевого строительства. Еще больше таких дел в отношении массовой жилищной застройки в Московской области.
В большинстве случаев такие дела беспроигрышные, поскольку доказать факт просрочки достаточно легко, сопоставив срок сдачи, предусмотренный договором, и дату предъявления требований.
Однако, к сожалению, сложилась практика, когда суды удовлетворяют требования заявителя частично, снижая размер неустойки в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения обязательства на основании положений статьи 333 ГК РФ.
Обращаем внимание, что суды снижают неустойку независимо от заявления такого требования застройщиком и без представления ответчиком доказательств явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательства.
По нашему мнению такое применение судами положений законодательства является необоснованным, и соответствующая практика должна измениться, поскольку размер неустойки изначально установлен законом, как раз исходя из видения законодателя баланса интересов сторон по договору. В связи с чем снижение неустойки (особенно при отсутствии доказательств несоразмерности) не основано на каких-либо нормах права и приводит к нарушению баланса интересов сторон.
Также долгое время суд снижал размер неустойки по исковым заявлениям инвесторов-потребителей, которые приобрели права требования по договору участия в долевом строительстве на основании договора уступки, заключенного изначально с юридическим лицом (первоначальным инвестором).
Суды отказывали во взыскании в пользу потребителя неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации и взыскивали неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, ссылаясь при этом на статью 384 ГК РФ и указывая, что к новому кредитору не может перейти больше прав, чем изначально было у первоначального кредитора (Определение Липецкого областного суда от 06.08.2014г. по делу №33-2087/2014).
По этим же основаниям, суды отказывали во взыскании с застройщика штрафа за невыполнение требования потребителя и во взыскании морального вреда.
Эта позиция судов повлекла масштабное заключение недобросовестными застройщиками, старающимися избежать дополнительных затрат, огромного количества договоров участия в долевом строительстве изначально с юридическими лицами с последующей уступкой физическим лицам.
Безусловно, такую ситуацию нельзя было назвать справедливой, поскольку давая согласие на уступку прав требования по договору участия в долевом строительстве, застройщик, по сути, соглашается на замену стороны договора со всеми вытекающими из этого последствиями, в том числе в части дополнительных гарантий потребителя.
Сегодня, что не может не радовать, судебная практика начинает меняться в сторону защиты прав инвесторов-потребителей. В частности, Верховный Суд Российской Федерации в Определении №77-КГ15-2 от 02.06.2015г. разъяснил, что к отношениям застройщика и гражданина, к которому перешли права требования по договору участия в долевом строительстве от первоначального участника долевого строительства (например, юридического лица), применяются не только нормы Федерального закона о долевом участии, но и нормы Закона Российской Федерации от 07.02.1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей» в части, не урегулированной специальным законом - Федеральным законом о долевом участии.
Соответственно, в пользу потребителя даже по уступленному юридическим лицом праву требования по договору участия в долевом строительстве подлежит взысканию неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, а также штраф и моральный вред.
