Дефицит на офисном рынке
Объем ввода новых офисных объектов в Москве в первом полугодии 2022 года оказался минимальным за последние четыре года и составил 37,8 тыс. кв. м, подсчитали в Knight Frank Russia. Дело в том, что из-за труднопрогнозируемой себестоимости строительства многие девелоперы приостановили реализацию объектов либо вовсе отказались от них. Но потребность в качественных помещениях у арендаторов сохраняется, отмечает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина. В ближайшие два года спрос на офисы Москвы составит не менее 1,8 млн кв. м, прогнозируют в Commonwealth Partnership.
«На рынок офисной недвижимости сейчас будут выходить только давно запланированные объекты», – прогнозирует Мария Зимина.
Один из немногих проектов, доступных сейчас к покупке на свободном рынке, – Ostankino Business Park. Совсем недавно группа компаний «Пионер» открыла продажи уникальных офисных продуктов в одном из корпусов бизнес-парка Ostankino. Впервые на российском рынке недвижимости появился комплексный актив для инвестора: девелопер предлагает к покупке помещение «под ключ» с отделкой и мебелью и гарантированной годовой доходностью 10 % сроком на два года.
Бизнес «под ключ»
«Готовые офисы с отделкой сейчас особенно востребованы на рынке из-за сложностей с логистикой и роста стоимости на комплектующие и стройматериалы», – отмечает директор департамента офисной недвижимости Nikoliers Карина Анаевская.
Собственникам новых офисных объектов редко предлагают помещения с ремонтом, из-за чего компании в целях экономии на ремонте стали предпочитать гибкие офисы. Консультанты подчеркивают, что классические офисы с отделкой сейчас пользуются повышенным спросом у арендаторов. В Knight Frank ожидают, что в ближайшее время сделок с помещениями без готовой отделки и вовсе не будет.
Офисы в одном из корпусов Ostankino Business Park будут представлены с готовой отделкой, что позволит арендаторам в кратчайшие сроки совершить переезд. Предложение станет комфортным вариантом как для конечного собственника, так и для инвестора. Здесь предусмотрены классический open space, кабинеты и смешанная планировка с возможностью организации гибких рабочих мест или гибридного графика сотрудников.
Офисный парк Ostankino состоит из шести корпусов высотой 12 этажей и включает собственную территорию с центральной площадью и местом для проведения мероприятий под открытым небом, рестораны с террасами, фитнес-центр с бассейном и другим разноформатным ритейлом. Будущим резидентам не придется покидать пределы офисного комплекса: внутри уже есть все необходимое для работы и отдыха.
Стабильный доход в нестабильное время
Сейчас сложно рассчитать свой будущий доход даже при открытии депозита в банке. За последние несколько месяцев неоднократно менялась ставка Центробанка, из-за чего доходность банковских вкладов менялась с 23 % всего за пару месяцев до 6 % и меньше. В случае с Ostankino Business Park заботиться о нестабильности доходов не стоит. Будущему собственнику гарантируется ежемесячная доходность 10 % в течение первых двух лет после ввода корпуса в эксплуатацию. Управляющая компания Pioneer Property Management будет самостоятельно осуществлять подбор арендаторов и контролировать взаиморасчеты с собственниками. А за техническую эксплуатацию объектов бизнес-парка отвечает лидер управления в сфере коммерческой недвижимости Sawatzky Property Management.
«Самый сложный для начинающих инвесторов период – первые два года жизни объекта», – коммерческий директор ГК «Пионер» Диана Нилиповская.
Гарантированная доходность на этот период от управляющей компании позволит иметь постоянный пассивный доход и сэкономить время на поиске арендатора. Кроме того, профессиональная управляющая компания предлагает дополнительные сервисы по управлению зданием и формированию гибких пространств. В дальнейшем собственник может выбрать удобную для себя стратегию: управлять помещениями самостоятельно или воспользоваться услугами управляющей компании, подчеркивает коммерческий директор ГК «Пионер» Диана Нилиповская.
Это не единственный инновационный кейс группы компаний «Пионер». Данный опыт масштабируется и в других проектах с офисами – ТОЦ Botanica и МФК Technopark. Готовая отделка офисных помещений от застройщика предлагается как дополнительная опция для клиентов.
«Инвестиции в офисную недвижимость становятся доступнее, из-за чего рантье начинают переходить из сегмента жилых новостроек в сегмент бизнес-центров. Этот интерес подстегнули повышающиеся цены на жилье», – подчеркивает Карина Анаевская.
Стоимость офисов в 5-м корпусе, который будет введен в эксплуатацию в начале 2024 года, начинается от 273 тыс. руб. за 1 кв. м, что значительно меньше, чем при покупке квартиры в новостройке бизнес-класса. Порог входа в проект составляет 21 млн руб., офисы от 70 до 260 кв. м. Таким образом, объект становится доступным для частных предпринимателей.
Удобные условия и способы покупки офисных площадей стали схожи с рынком жилой недвижимости. Например, в бизнес-парке Ostankino помещения реализуются по договорам долевого участия, что позволяет совершить покупку с привлечением ипотечных средств с первоначальным взносом от 15 % и субсидированной ставкой от застройщика. Гарантированный доход сможет компенсировать ежемесячный ипотечный платеж.
